日本には様々な、不動産の規制に関する法律があります。
例えば、建築基準法や都市計画法、国土利用計画法等があり、
不動産に関する法律は、民法の一部も関連しています。
土地に関する法律
土地の利用には、街が無秩序に開発されて、住みにくくならないように市街化区域や市街化調整区域の都市計画区域や市街化区域の土地の利用用途を定めている、都市計画法があります。
また、土地の投機的取引や乱開発を未然に防ぐための、国土利用計画法があります。
※投機的取引・・・相場の変動で利益を得るために、売買・転売をするような取引
１．国土利用計画法
貴重な国土を総合的かつ計画的に利用することを目的にした法律です。
大きく、土地利用計画の策定と不動産取引の規制に分かれています。
土地の利用計画の中心は、都道府県ごとに作られる土地利用計画で主に、全国を、都市地域・農業地域・森林地域・自然公園地域自然保全地域の５つに分類しています。（国土利用計画法第９条２項）
土地取引の規制は、国土の地価上昇による影響の度合いで区域分けされています。規制区域・監視区域・注視区域・区域指定なしの４つに区域分けされています。
一定の面積以上の取引きの場合、届出が必要
権利の移転・対価がある・一定の面積以上の売買取引が行われる際は
各市町村に届出が必要となります。
市街化区域ならば2000㎡以上・市街化区域以外の都市計画区域なら5000㎡以上・都市計画外の区域なら10,000㎡以上の取引きが
対象です。
届出の内容は、土地の利用目的・土地の予定対価・所有権の移転等で事前に届けなければいけない物（注視区域・監視区域に指定されている）と事後の届出で良い物があり、取引によっては届出が必要ない物もあります。
事前に届出が必要な場合、売主・買主双方が、契約の締結前に市町村に届出をしなければいけません。また、予定対価の増額・土地の利用目的が変更される場合は、改めて届出が必要となります。事後の届出は、契約締結後２週間以内に買主が市町村に届出をしなければなりません。
届出がない場合は、6ヶ月以下の懲役または100万円以下の罰金が科されます。
届出が必要ないものは、民事調停法に基づき取得したもの・当事者の一方又は双方が国・地方公共団体である・農地法第３条第１項の許可を受けている物です。
２．都市計画法
都市計画法は前述したとおり、無秩序に開発され住みにくくならないようにする法律です。
無秩序に開発がされてしまうと、浄水場から水道を引いたり道路を引くのに莫大な費用が掛かってしまいます。
水道は、費用が掛かる割には供給できる水の量は少なくなります。
他にも、用途の混在を防ぐため、住居・商業・工業などの市街地を大枠としての利用法を定めた、用途地域があります。
３．建築基準法
建築基準法は、建物の敷地・構造・設備・用途等に関する最低限の基準を定めた法律です。基準を決めることで、建物の倒壊による命への危険発生や隣接地との建物接触による破損・トラブル、景観の破壊などが起こらないようにされています。この法律には様々な規定があり、大きく「単体規制」と「集団規制」に分かれています。「単体規制」は、建物自体の安全性・衛生状況に対する規制で、全国的に適応されます。「集団規制」は、建物と都市の関係性に関する規制で、都市計画区域や準都市計画区域に適応されます。前述した、都市計画法上、一定の計画に沿った街づくりのために「都市計画」があり、都市計画区域や準都市計画区域では、都市計画のため通常の建物よりは規制が厳しくなります。
４．単体規制
安全性や衛生状況などに最低限の基準を保障するために設けられています。内容としては、（１）敷地に関する規制（２）構造耐力に関する規制（３）防火・避難に関する規制（４）その他の一般構造・設備に関する規制の４つです。
敷地に関する規制内容
土台となる敷地の地盤が緩み建物が倒壊するのを防ぐために、強固な地盤を気付かなければならない。そのために、一定の基準で規制をしています。
１，敷地は接道の境界面より高く、地盤面は周囲の土地より高くなければならない
２、湿潤な土地、出水の恐れが多い土地又は埋め立ての必要がある土地に建物を建てる時は、盛土や地盤の改良などの衛生上または安全上必要な措置をする
３、雨水および汚水の排出、処理のために下水管や下水溝などの設備を設けなければならない
４、がけ崩れなどの被害を受ける恐れがある場合、安全上適当な措置をしなければならない。
構造耐力に関する規制内容
自然災害の被害を抑えるために、建造物の構造耐力に一定の基準を法律（建築基準法第20条）で定めています。
防火・避難に関する規制内容
一定規模の建物には、災害時、建物内からの避難に時間がかかる可能性があるため、防火や避難に関する設備を設置することが求められています。さらに、火災が発生した際は、延焼を防ぐために、外壁や屋根には防火素材を使用しなければいけません。
その他一般構造・設備に関する規制内容
上記の規制の他にも、居室の採光・換気、アスベストの飛散、地価の居室等、様々な規制が定められていて、法律とは別に政令で定めている規制もあります。
５．集団規制
個々の建築物を都市計画と整合させるために設けられていて、
主に、「接道規制」「用途規制」「形態規制」の三つに分類されます。
接道規制
都市計画地域や準都市計画区域では、災害時の避難経路や緊急車両が接近する経路の確保のために、接道義務が定められています。
接道義務がある地域では、建築物を建てられるのは道路の幅員が４m以上の道路に２ｍ以上土地が接していることが定められています。
幅員が４mに満たない場合は、道路の中心線から2ｍ後退した位置に敷地の縁を設定して、特定行政庁の指定を受けなければならないと定められています。
用途規制
前述した都市計画法の中の、用途地域の規制となります。
建築基準法では、用途地域の性質に応じた都市計画の趣旨にを
実現するために、各用途地域において建築可能な建物や規模・種類などを定めています。
形態規制
都市計画区域、準都市計画区域は、市街地の形成で人口が密集が予想されることから、他の区域よりも防災や住環境保全の必要があります。
この点から、都市計画杭域、準都市計画区域では、建物の形態について
通常よりも厳しい規制がされています。
前述した建ぺい率・容積率、高さ制限などが規制されています。
６．建築確認と検査について
建物を建てて実際に使用収益を開始するには、建築基準法上の建築確認と検査が必要となります。
建築確認・検査が必要な建物は以下の通りです。
特殊建物で下記用途に要する延べ床面積が200㎡を超える場合
・劇場、映画館、演芸場、観覧場、公会堂、集会堂など
・病院、診療所、ホテル、旅館、下宿、共同住宅、寄宿舎など
・学校、体育館など
・百貨店、マーケット、展示場、キャバレー、カフェ、ナイトクラブ、バー、ダンスホール、遊技場など
・倉庫など
・自動車車庫、自動車修理工場など
木造建築で下記のいずれかに該当
・3階建て以上
・延床面積500平方メートル超
・高さ13メートル超
・軒の高さ9メートル超
木造建設以外で下記のいずれかに該当
・2階建て以上
・延床面積200平方メートル超
いずれかの区域に指定されている
・都市計画区域
・準都市計画区域
・準景観地区
※建築される建物すべてが建築確認の対象
・都道府県知事が指定する区域
７．着工するには「建築確認」竣工後は使用する前に「完了検査」
建築確認・検査が必要な建物は、事前に建築主が建築主事（建築確認を行うための地方公共団体に設置される公務員）による建築確認を受けて確認済証の交付を受けなければいけません。
建築主事は、建築確認の申請があった場合、前述のⅠ～Ⅲの建物の場合35日以内、Ⅳの場合は7日以内に、建築基準関係規定への適合審査を行い適合性が確認された場合、確認済証の交付がされます。
竣工後は、工事が完了してから原則4日以内に建築主が建築主事に完了検査の申請をしなければなりません。
建築主事は、申請が合ってから7日以内に建築基準関係の適合審査を行い、適合性が確認されたら、建築主に検査済証が交付され使用収益が可能となります。
最後に
ここで紹介したのは、不動産に関する規制法のほんの一部です。
他にも日本には様々な規制法が存在します。建物を建てる時だけではなく建物や土地を取引する時の法律も存在します。
厳しく規定されていますが、規定があるからこそ安全な住宅や施設が利用できています。
不動産の売却購入、マイホームの建築等、不動産を扱うときのご参考にして下さい。
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